地產(chǎn)PE爭當(dāng)“飼料供應(yīng)商”：淘金桶or花錢池

　　房地產(chǎn)金融的先進商業(yè)模式，應(yīng)由資本從拿地環(huán)節(jié)即開始介入，通過有序的管理，用股權(quán)合作的模式，共同分享長期投資帶來的收益，從而逐漸擺脫“開發(fā)商融資工具”的角色。

　　“盡管房地產(chǎn)私募在開發(fā)商資金困難時確實扮演了‘救人于水火’的角色，但事實上，開發(fā)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到愿意‘割肉’的時候。與此對應(yīng)的是，目前的房地產(chǎn)私募基金也沒有匹配的能力去實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的覆蓋。”

　　日前，中國房地產(chǎn)基金聯(lián)盟秘書長閆宗成在由盈科律師事務(wù)所和中國房地產(chǎn)基金聯(lián)盟共同舉辦的“房地產(chǎn)私募基金及投融資策略實戰(zhàn)研討公開課”上表示，房地產(chǎn)私募基金在現(xiàn)階段僅僅只是“飼料供應(yīng)商”。

　　不會曇花一現(xiàn)

　　閆宗成表示，由于房地產(chǎn)項目的基金投資多為長線，投資體量大且時間長，因此只有追求穩(wěn)定的長期收益的資金可與其風(fēng)險收益特征相匹配。很多高凈值人群往往因為無法提供充足的長線資金，而無法擔(dān)當(dāng)戰(zhàn)略投資者的角色。

　　“我們做過分析，現(xiàn)在全國的人民幣私募基金的資金，40%來自于機構(gòu)，60%來自于個人投資者。個人投資者更傾向于存續(xù)期短且還本期短的項目。”閆宗成說，目前的這種投資者結(jié)構(gòu)直接左右了投資目標(biāo)的選擇，進而造成我國房地產(chǎn)私募基金偏離本質(zhì)的現(xiàn)象。

　　以當(dāng)前看似火爆的商業(yè)地產(chǎn)為例，在閆宗成看來，既是淘金桶，但也很可能是花錢池。“在商業(yè)地產(chǎn)的火熱之下，尤其要警惕泡沫及資金的斷裂，商業(yè)地產(chǎn)的核心是要運營，商業(yè)地產(chǎn)的未來在于資產(chǎn)價值。”閆宗成表示，商業(yè)地產(chǎn)運營好壞決定其未來的資產(chǎn)價值。

　　不過，他堅信房地產(chǎn)基金并不會曇花一現(xiàn)。對銀行放貸趨于寬松，從而對房地產(chǎn)私募基金將帶來滅頂之災(zāi)的擔(dān)憂還為時尚早。“至少從現(xiàn)在來看，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到放松的時候。銀行、信托對房地產(chǎn)融資的放寬暫時還看不到。”

　　謀求突圍

　　在談及目前房地產(chǎn)私募基金面臨的各類風(fēng)險時，閆宗成表示，首先要分析現(xiàn)狀和思考努力方向。“國內(nèi)目前商業(yè)地產(chǎn)投資最大問題在于退出渠道狹窄。”

　　閆宗成說，從房地產(chǎn)基金角度來考慮，盡管市場紅紅火火，但國內(nèi)物業(yè)退出渠道狹窄，在上市或REITS通道難以實現(xiàn)退出的情況下，投資風(fēng)險將不斷增加。

　　“尤其在商業(yè)地產(chǎn)整體的上行周期有風(fēng)險，在缺乏人氣和資金支持的二三線城市，我認(rèn)為實際上已累積了相當(dāng)多的泡沫。”

　　在閆看來，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)，特別是在二三線城市，因為城市的建設(shè)充斥著政府主導(dǎo)的形象工程，且規(guī)劃的剛性較弱，大量的商業(yè)綜合體一哄而上，供給過剩的結(jié)果必然帶來租金慘烈下跌。

　　而在一線城市，在商辦物業(yè)供給減少且住宅開發(fā)受到限制的同時，大量資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，形成巨量資產(chǎn)泡沫包括重復(fù)投資。

　　“兵馬未動，糧草先行，要進軍房地產(chǎn)投資時首先看資金準(zhǔn)備好沒有，人才儲備準(zhǔn)備好了沒有。糧草彈藥沒有準(zhǔn)備好就盲目進入市場，必然會帶來資金鏈的斷裂。”

　　“股權(quán)”才是未來趨勢

　　近年來，由房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)起設(shè)立的基金成為了房地產(chǎn)基金市場中的主流，但此類模式中發(fā)起人和管理人都是房地產(chǎn)開發(fā)商，投資的對象也是自有項目。于是，房地產(chǎn)基金究竟是“股權(quán)”還是“債券”這一問題成為了業(yè)界探討的熱點。

　　國外房地產(chǎn)行業(yè)是劃歸到金融行業(yè)中的，因此商業(yè)地產(chǎn)從金融屬性上分析更貼切于房地產(chǎn)基金。鱗次櫛比的購物中心和高樓大廈，其實代表著一個金融現(xiàn)象。

　　“商業(yè)購物中心往往是商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，并把金融和產(chǎn)業(yè)完美地結(jié)合在一起。”閆宗成認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)基金還不到成為“股權(quán)”的地步，因此房地產(chǎn)基金大多采用了債權(quán)退出的模式，從長遠(yuǎn)來看并非最佳模式。在近似于“存貸利息差”的債權(quán)退出模式下，投資人往往會有些“急吼吼”。

　　“名義上私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金的投資方式應(yīng)該以股權(quán)投資為主，但實際操作中多是債權(quán)投資。這種明股暗債的方式長期來看并不可持續(xù)，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展未來必將回歸其本質(zhì)。”

　　閆宗成表示，“股權(quán)”才是房地產(chǎn)基金行業(yè)的未來趨勢。在房地產(chǎn)和金融方面，未來更希望出現(xiàn)股權(quán)模式。

　　“讓資本從拿地環(huán)節(jié)即開始介入，通過有序的管理，用股權(quán)合作的模式共同分享長期投資帶來的收益，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的先進商業(yè)模式，逐漸擺脫’飼料供應(yīng)商’的角色。”