PE對(duì)開(kāi)發(fā)商融資可能受限

　　開(kāi)發(fā)商們普遍陷入了“缺血”狀態(tài)。

　　撰文/李浩(金融行業(yè)研究員)

　　日前，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布報(bào)告分析，在今年信貸政策日趨緊縮的情況下，房地產(chǎn)上市公司資金來(lái)源增速整體放緩，“新國(guó)十條”出臺(tái)后更無(wú)一家房企獲得銀行大額授信，融資難度不斷加大。而資本市場(chǎng)的融資渠道也正對(duì)地產(chǎn)商收窄，原本指望通過(guò)增發(fā)等再融資方式輸血的上市地產(chǎn)公司，近期已頻頻公告放棄或調(diào)整再融資計(jì)劃。

　　不僅開(kāi)發(fā)商資金池的進(jìn)水管被死死掐住，清算土地增值稅、再次調(diào)高土地出讓金10%等一系列組合拳還在從資金池往外抽水。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商們普遍陷入了“缺血”狀態(tài)。

　　盡管如此，如果能夠通過(guò)降價(jià)促進(jìn)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金，也不失為一種渡過(guò)難關(guān)的方式。但目前來(lái)看，房?jī)r(jià)卻始終“高高在上”，與政策“死拼”的心態(tài)充斥著開(kāi)發(fā)商的內(nèi)心，銷(xiāo)售資金回籠成為最不愿采用的選擇。不過(guò)，問(wèn)題在于，要扛住政策的重壓，就必須得找到足夠的糧草。糧草在哪兒？

　　有跡象表明，私募股權(quán)基金(PE)正在進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的視野。按照成熟的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，金融運(yùn)作、房地產(chǎn)信托基金和投資商是房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，開(kāi)發(fā)商則是圍繞資金運(yùn)作的配套環(huán)節(jié)，這一模式又被稱為“美國(guó)模式”。而在中國(guó)，“香港模式”占據(jù)了主導(dǎo)地位，即以開(kāi)發(fā)商為核心組成一條縱向價(jià)值鏈，從買(mǎi)地、建設(shè)、售房到后期物業(yè)服務(wù)，通常由一家企業(yè)獨(dú)立完成。在資金的壓力下，目前國(guó)內(nèi)一些開(kāi)發(fā)企業(yè)正在嘗試由“香港模式”向“美國(guó)模式”轉(zhuǎn)變，這種改變很大程度上促進(jìn)了PE與開(kāi)發(fā)商的有效溝通。

　　除了與PE合作之外，一些開(kāi)發(fā)商也在嘗試自己搞私募。“小公司搞私募，大公司搞基金”。業(yè)內(nèi)人士這樣形容現(xiàn)在的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，像盛世神州房地產(chǎn)投資基金就是其中最典型的代表。

　　不過(guò)，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的自救行為能如愿嗎？在筆者看來(lái)可能未必能如愿。

　　首先，房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是為PE們創(chuàng)造投資機(jī)會(huì)的。從中央的態(tài)度來(lái)看，房?jī)r(jià)不降，調(diào)控就不會(huì)停。回顧一下近兩個(gè)月來(lái)的歷程，我們可以很清晰地看到，開(kāi)發(fā)商們一旦找到一條融資渠道，馬上就會(huì)被新政策掐死。像股權(quán)融資、信托融資等都是中央在開(kāi)發(fā)商的“逼迫”下才陸續(xù)推出的，目的就是不讓他們拿到錢(qián)。到了現(xiàn)在，“價(jià)高量滯”仍在繼續(xù)，中央會(huì)眼睜睜地看著開(kāi)發(fā)商們借PE“對(duì)沖”掉調(diào)控效果嗎？

　　其次，對(duì)于準(zhǔn)備進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的PE來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是很大的。盡管投資公司根據(jù)“敏感性測(cè)試”結(jié)果表示，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)跌價(jià)30%，銀行可以承擔(dān)這個(gè)損失，那么投資公司也應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。事實(shí)上，盡管PE風(fēng)險(xiǎn)控制流程非?？煽?，其嚴(yán)格程度比銀行高得多，但問(wèn)題卻沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。在中國(guó)，PE屬于那種在市場(chǎng)的自留地里長(zhǎng)出來(lái)的野草，雖然其生命力很強(qiáng)，但被納入政府監(jiān)管也是遲早的事。實(shí)際上，這種跡象已經(jīng)非常明顯。國(guó)家發(fā)改委財(cái)政金融司司長(zhǎng)徐林日前表示，監(jiān)管層已經(jīng)注意到了這種全民PE熱的現(xiàn)象，并在思考三個(gè)事關(guān)行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題：一是繼續(xù)優(yōu)化PE的發(fā)展環(huán)境；二是加強(qiáng)制度建設(shè)，其中比較重要的環(huán)節(jié)是PE在募資過(guò)程中會(huì)不會(huì)演變成非法集資；三是引導(dǎo)PE服務(wù)于政府的政策目標(biāo)。

　　這就告訴PE們，監(jiān)管層已經(jīng)在上下打量這塊領(lǐng)域了，徐林的話說(shuō)得很明顯：PE要服從政府的政策目標(biāo)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央的眼中絕對(duì)是重點(diǎn)監(jiān)控的對(duì)象，打壓房?jī)r(jià)是中心任務(wù)，如果PE們看到房地產(chǎn)這塊“肉”肥而不膩，想吞下去的話，最后的可能就是“惹了一身騷”。這不僅是來(lái)自資金的風(fēng)險(xiǎn)，更是政治風(fēng)險(xiǎn)。

　　在中央想方設(shè)法給房地產(chǎn)斷糧的時(shí)候，PE們卻敞開(kāi)懷抱給開(kāi)發(fā)商“喂奶”，這種做法明顯是在干擾調(diào)控。如果繼續(xù)下去，對(duì)開(kāi)發(fā)商和PE嚴(yán)厲的監(jiān)管將很快到來(lái)。

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