融創(chuàng)將在港上市孫宏斌東山再起 貝恩等入股

　　“地產(chǎn)狂人”孫宏斌，又一次走入業(yè)界視野。三年前將順馳大部分股份賣給路勁后，孫宏斌就沒(méi)有停止過(guò)將自己留下的另一個(gè)“兒子”融創(chuàng)做大的夢(mèng)想。歲末，他的公司沖刺港股IPO。上市成敗，意味著孫能否獲得一個(gè)最大的東山再起的機(jī)會(huì)。

　　12月3日，融創(chuàng)中國(guó)在香港開始路演，開展招股工作，并定于12月18日在香港掛牌。融資金額在2.2億—2.8億美元，擬發(fā)行不超過(guò)總股本20%的股份，股價(jià)為2.9—3.7元。按照投行的測(cè)算，PE在4.7—6.1倍。目前，該公司已經(jīng)擁有了基礎(chǔ)投資人——中銀國(guó)際。相關(guān)人士透露，最終定價(jià)可能會(huì)接近上限，但也要依招股情況而定，目前已有保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)有意向投資該股，保薦人為德銀和瑞銀。

　　在上市之前，順馳已經(jīng)完成了一輪融資。著名的私募基金貝恩占未上市前股份的13.35%，鼎暉投資（CDH Investment）占股11.34%，德意志銀行占股3.34%，新天域資本（New Horizon）占股2.84%。融創(chuàng)的創(chuàng)立者孫宏斌持有全部股份的融創(chuàng)國(guó)際占融創(chuàng)中國(guó)69.14%的股份，是絕對(duì)的第一大股東。

　　一位香港的基金經(jīng)理接受采訪時(shí)表示，因?yàn)樵摴救谫Y額較小，公司的項(xiàng)目不多，盈利較為容易測(cè)算，所以該股對(duì)其有吸引力。同時(shí)，也有兩位香港資本界人士認(rèn)為基于港股的市況，成功的可能性較大。言談間，他們更表示出對(duì)孫宏斌本人極大的興趣。

　　一年前找到瑞銀、德銀

　　融創(chuàng)IPO保密工作做到了內(nèi)地房股之最，即便是緘默期前也沒(méi)有在香港媒體上造勢(shì)，著實(shí)低調(diào)。而之前的恒大、華樣年卻是緊鑼密鼓地和媒體溝通，當(dāng)?shù)貓?bào)紙上還有大佬會(huì)來(lái)站臺(tái)的消息。

　　很多公司上市的習(xí)慣是在招股前夜公開招股資料，但直到12月3日凌晨也沒(méi)有公開招股書，網(wǎng)頁(yè)上只有融創(chuàng)中國(guó)的字樣和01918代碼。

　　另一方面，這次上市時(shí)間安排卻非常緊湊。了解內(nèi)情的相關(guān)人士透露，從融創(chuàng)找到德銀和瑞銀到現(xiàn)在招股，整個(gè)過(guò)程用一年多時(shí)間。另?yè)?jù)了解，孫曾經(jīng)在2007年四處奔走，尋找投資機(jī)構(gòu)。當(dāng)時(shí)雷曼兄弟和孫達(dá)成了私募的意向，后期因?yàn)槎嘀匾蛩?，雷曼和孫的合作可能要告吹，但最后貝恩以很實(shí)惠的價(jià)格接手了雷曼的股份。貝恩對(duì)到底以多少錢購(gòu)買融創(chuàng)股份的問(wèn)題，沒(méi)有做回應(yīng)。據(jù)市場(chǎng)人士評(píng)論，接下雷曼轉(zhuǎn)讓單子的貝恩的董事總經(jīng)理竺稼從大摩“轉(zhuǎn)會(huì)”而來(lái)，從以往投資的案例看，是最頂尖的投資銀行家角色。

　　上市時(shí)間表，融創(chuàng)中國(guó)更是充滿了“尖峰時(shí)刻”的味道。圣誕節(jié)到來(lái)前的一周，也將是孫宏斌商業(yè)生涯的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　　這是孫宏斌第二次赴香港上市。2004年宏觀調(diào)控不期而至，資金的壓力讓孫宏斌有了通過(guò)赴港上市融資改善資本結(jié)構(gòu)的想法。2004年8月，順馳通過(guò)上市聆訊，但最終上市計(jì)劃未成。此后，順馳因資金問(wèn)題被路勁基建收購(gòu)。

　　2008年，有過(guò)順馳IPO折戟經(jīng)歷的孫宏斌，對(duì)上市流程已爛熟于心，同時(shí)極盡“低調(diào)”之能事。

　　至于孫本人，其實(shí)在三年前將股權(quán)出讓給路勁后，早有了將自己保有的融創(chuàng)品牌上市的打算。2006年融創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)匯報(bào)會(huì)，公司總經(jīng)理作了3年內(nèi)上市的主題演講。在當(dāng)時(shí)，戰(zhàn)略的宣布似乎還包含了鼓舞士氣的價(jià)值。同年，融創(chuàng)公司總經(jīng)理李紹忠面對(duì)媒體再次吐露了上市的想法。

　　其后，孫宏斌本人否認(rèn)了要上市的消息。顯然，黑馬順馳的締造者孫宏斌收斂了往昔的狂放。三年來(lái)，面對(duì)媒體，只有他對(duì)路勁恩怨糾葛的解釋。孫在順馳上倒下之后，地產(chǎn)業(yè)雖也時(shí)有波瀾，卻再?zèng)]有“黑馬”人物閃現(xiàn)。數(shù)年前，當(dāng)土地831大限來(lái)臨之后，任志強(qiáng)曾對(duì)記者說(shuō)，房地產(chǎn)唯有孫宏斌在831大限之前，捕捉到了吸納土地的機(jī)會(huì)。不管其后與路勁如何糾纏，但孫獨(dú)到的眼光給業(yè)界留下深刻印象。

　　情系順馳前緣餓死的駱駝比馬大

　　2003年成立的融創(chuàng)僅用6年時(shí)間就將完成IPO，時(shí)間很短，但似乎并沒(méi)有讓業(yè)內(nèi)人士特別吃驚。2006年，孫宏斌在將順馳大部分股份轉(zhuǎn)讓給路勁后，當(dāng)時(shí)就有地產(chǎn)界人士認(rèn)為，“老孫肯定想好了退路”。

　　記者采訪的天津地產(chǎn)業(yè)資深人士也告訴記者：“融創(chuàng)和順馳在2006年之前，很多項(xiàng)目都是并行的，譬如在上海和重慶的項(xiàng)目。而在2006年后，融創(chuàng)并沒(méi)有拿多少土地，現(xiàn)在在售的多是以前的老盤。”

　　記者獲得的德意志銀行的融創(chuàng)分析報(bào)告中表明，融創(chuàng)11個(gè)項(xiàng)目中，有兩塊土地是2006年獲得的，2009年獲得土地確權(quán)的是北京西北旺項(xiàng)目，絕大部分的土地獲得是在2003年。

　　“孫在成立順馳中國(guó)，以及順馳不動(dòng)產(chǎn)之后，又成立了融創(chuàng)。孫可能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)已然預(yù)知，至少當(dāng)時(shí)急速擴(kuò)張的孫隱約地能感覺到什么，所以才狡兔三窟。”有人士曾如是評(píng)論孫宏斌。而上述的天津地產(chǎn)業(yè)資深人士則告訴記者：“當(dāng)時(shí)孫就是不想讓雞蛋全放在一個(gè)籃子里。一開始，融創(chuàng)和順馳走的就是不同的產(chǎn)品路線，融創(chuàng)主要是高端酒店和城市綜合體。”

　　他還告訴記者，在轉(zhuǎn)讓順馳股權(quán)后，老順馳一些項(xiàng)目也轉(zhuǎn)到了融創(chuàng)手中。也曾有報(bào)道稱，2007年12月，融創(chuàng)買回了無(wú)錫和蘇州3個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)管理權(quán)，有意打造集寫字樓、公寓于一體的高端綜合物業(yè)。

　　當(dāng)年的資源也在支持著今天的融創(chuàng)。2005年，順馳和首鋼地產(chǎn)一起開發(fā)了項(xiàng)目。2008年下半年，融創(chuàng)首鋼一起花費(fèi)20億元拿下了北京西北旺的土地，并造就了當(dāng)時(shí)的地王。記者曾采訪首鋼地產(chǎn)，首創(chuàng)表示雙方合作是因?yàn)橛谢A(chǔ)。

　　這塊土地也為兩年沒(méi)有拿地的融創(chuàng)增光不少。在投行的報(bào)告中，多次強(qiáng)調(diào)了這塊土地的價(jià)值。目前融創(chuàng)雖然土地儲(chǔ)備不多，但大部分土地地段不錯(cuò)，也成為一個(gè)賣點(diǎn)。2008年進(jìn)軍北京，等于打開了孫給資本市場(chǎng)觀看的一個(gè)新緯度。

　　在管理上，融創(chuàng)引進(jìn)了一些萬(wàn)達(dá)的人才，一方面是為了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要，另一方面也在追求精細(xì)化管理。其總經(jīng)理李紹忠曾一再?gòu)?qiáng)調(diào)“精耕細(xì)作”，李在做公司和個(gè)人介紹時(shí)，和孫喜歡講述的“戴爾式”地產(chǎn)理念不同，這位曾經(jīng)效力于萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)的職業(yè)經(jīng)理人更喜歡強(qiáng)調(diào)融創(chuàng)的產(chǎn)品能力和自己建筑工程師的出身。融創(chuàng)宣傳某個(gè)產(chǎn)品獲得某個(gè)業(yè)內(nèi)獎(jiǎng)項(xiàng)也成為了其品牌塑造的大部分內(nèi)容。而在過(guò)去，順馳接受采訪時(shí)出現(xiàn)頻率最高的話是講述半年就能交房的周轉(zhuǎn)速度。在多年前的房地產(chǎn)行業(yè)，那確實(shí)是個(gè)了不起的速度，但正因?yàn)檫^(guò)高的發(fā)展速度，導(dǎo)致了順馳的倒下。

　　“現(xiàn)在的融創(chuàng)和以往不同，有不少是從業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)的人，比較有經(jīng)驗(yàn)。管理上比以前規(guī)范。”上述天津地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評(píng)論。而在之前，順馳因?yàn)橄矚g起用大量年輕人而受到爭(zhēng)議。融創(chuàng)在多年前也曾被認(rèn)為管理上就是順馳的翻版。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在的孫宏斌依然保持著絕對(duì)權(quán)威的地位。上市之后，他會(huì)將這家年輕的企業(yè)帶向何方呢？沒(méi)有人敢這么早就作出判斷，但和當(dāng)年順馳不同，資金上似乎沒(méi)有繃得那么緊張。

　　公司的資產(chǎn)負(fù)債表表明，到2009年底，總資產(chǎn)將是83.631億元，短期負(fù)債是47.192億元，長(zhǎng)期負(fù)債是17.088億元，流動(dòng)資產(chǎn)是69.495億，短期負(fù)債壓力偏大。

　　跳過(guò)水的孫宏斌，顯然不會(huì)讓一艘新船很快被拋上浪尖。