潘石屹豪擲24.5億勇闖上海灘

　　接盤“上海第一爛尾樓”

　　盡管“上海第一爛尾樓”東海廣場的產(chǎn)權(quán)復雜，數(shù)年內(nèi)六易其主；盡管歷時半年談判、耗資24.5億元才最終拿下，但潘石屹還是信心滿滿。這個項目讓SOHO中國終于走出蝸居了15年的北京，邁出了全國擴張的第一步。

　　文｜顧彥平 陳曉雙

　　8月23日晚，上海外灘華燈初上，“SOHO中國上海之夜”在外灘十八號七層的Rouge酒吧絢麗登場。

　　當晚的主角、SOHO中國董事長潘石屹還是一貫的裝扮：短短的寸頭、黑色框架眼鏡、黑色套裝、銀色領帶。當他站在Rouge酒吧場外的露臺上時，黃浦江畔耀眼的東方明珠、金茂大廈、環(huán)球金融中心等滬上的繁華夜景一起成為了他的背景。

　　此前五天，SOHO中國剛以24.5億元的價格從摩根士丹利手中買下了上海南京西路的東海廣場一期。盡管耗時半年，實屬不易，這筆收購還是讓他看起來心情不錯。

　　畢竟，這既是潘石屹的SOHO中國半年來獲得的惟一一個項目，也是潘石屹的SOHO中國第一次走出北京。

　　肥肉不易吞

　　8月18日，SOHO中國一紙公告，宣布了手握重金待購一年多的潘石屹終于成功出手，拿下了位于上海南京西路的東海廣場。

　　東海廣場，雖坐擁繁華，但一直以“第一爛尾樓”聞名滬上。項目一期曾經(jīng)六易其主，從上海社保基金、開開集團，再到綠城集團、摩根士丹利，并滋生出諸多糾紛。這也說明了潘石屹能吞下這塊“肥肉”，過程絕非簡單。

　　就在SOHO中國宣布收購該項目的前幾天，一家名為上海天怡的房產(chǎn)公司還給潘石屹遞來了律師函，稱其對SOHO中國正在收購的東海廣場項目尚有權(quán)益追索，希望潘石屹審慎。等到SOHO中國正式宣布收購該項目后，一則標題為《潘石屹東海廣場項目漏稅6億元》的新聞又讓潘石屹陷入了謠言中心，讓他分外緊張。

　　“21日早上，張欣拿著黑莓手機就把還睡得迷迷糊糊的我叫了起來，說‘出大事了，有人說東海廣場這個項目偷稅漏稅6個億’。我說昨天已看過報道，和我們沒什么關系?！皇?，你看，英文報道的標題是《潘石屹涉嫌偷稅漏稅6億元》’。我一看，果然如此，我能認識的幾個英文單詞都出現(xiàn)在標題上了?！迸耸倩貞浾f。

　　“只用了一個晚上，東海廣場項目涉嫌偷稅漏稅就變成了潘石屹涉嫌偷稅、漏稅?！北粻砍兜斤L波中的潘石屹感覺有些冤。

　　“張欣說，得馬上公告，因為我們的股東主要看英文報道。于是，我趕緊起床，然后趕緊召集公告的事情。當天是周五，我們想利用中午12點半的休市時間，把澄清謠言的公告發(fā)出去。結(jié)果，由于牽涉到各方面的確認，一直到下午四點才把公告發(fā)出去。這么寶貴的一天，我就一直在忙乎這個公告的事情。”潘石屹頗有些無奈。

　　對于大摩轉(zhuǎn)手的原因，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，該項目的招商一直不理想，且項目運營費用仍需要支付，所以該項目一直都處于虧損狀態(tài)，并且受金融危機影響，資金可能也出了問題，從而影響了其他運營。

　　能否順暢消化是個未知數(shù)

　　潘石屹拿下東海廣場，符合他收購項目的一貫準則，即“繁華地段”、“價格低廉”。從地理位置上看，該項目地處擁有“中華商業(yè)第一街”美譽的南京西路，交通十分便捷。從價格上來看，東海廣場周邊的住宅價格在6萬元/平方米到10萬元/平方米之間，而潘石屹收購的這個寫字樓價格只有3.5萬元/平方米。

　　而且，大摩在2006年以約20億元的價格從綠城手上接過東海廣場后，著實花費了一番心思對項目進行重新包裝。只不過此時上海寫字樓市場已經(jīng)由熱轉(zhuǎn)冷，并且與東海廣場同期上市的還有上海環(huán)球金融中心、中建大廈等高檔寫字樓，市場的競爭也增添了東海廣場的出租難度。如今的東海廣場租金水平在8元/平方米/天左右，出租率只有35%左右。

　　摩根士丹利年初就有意轉(zhuǎn)手東海廣場套現(xiàn)，并于今年3月份開始尋找買家，并最終與SOHO中國達成了交易。

　　問題是，東海廣場畢竟是大摩“吐出來的肉”，SOHO中國能順暢消化嗎？

　　“東海廣場地段、交通、大樓質(zhì)量都很好，這些基本條件都已經(jīng)具備，只要能把它的定位與上海的市場貼近，就一定會獲得成功。”在潘石屹看來，SOHO中國帶到東海廣場最寶貴的經(jīng)驗是商業(yè)模式。

　　“我們對東海廣場的定位，就是要像男人的腿一樣，緊緊踩在地上?！迸耸僬f，前兩年東海廣場項目就像是懸在半空中的腿，空置率那么高，是最大的浪費。

　　“緊緊踩在地上”的定位，意味著SOHO中國將緊貼市場，為中國本土公司服務?！拔覀儠椖康亩ㄎ蛔鲆恍┱{(diào)整，我們面向的公司不是世界500強，而是江浙500強?！迸耸傩χf。

　　事實上，以北京CBD區(qū)域為例，在金融危機影響下，面向國際公司、涉外公司的甲級寫字樓的空置率已經(jīng)超過了35%，但SOHO中國在北京CBD的寫字樓出租率卻一直保持在95%以上。這一數(shù)據(jù)給了潘石屹信心。

　　SOHO中國成立以來，除了北京前門大街項目外，對旗下其他項目一直實行“開發(fā)銷售、統(tǒng)一招租、統(tǒng)一經(jīng)營”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，即把項目零售給眾多投資者之后，再統(tǒng)一招租，并統(tǒng)一物業(yè)管理。

　　“SOHO中國模式形成的原因，一是能快速回籠現(xiàn)金；二是潘石屹一直有一個觀點，就是要相信這些商鋪經(jīng)營者的眼光，相信他們對商圈的判斷，用他們自己的方式、資源把這個商業(yè)做好?！比珖ど搪?lián)商業(yè)不動產(chǎn)委員會主任兼秘書長朱凌波說。

　　不過，東海廣場項目是否還會沿用北京模式，潘石屹并沒有給出定論：“目前我們在調(diào)研，了解適合上海的商業(yè)模式是什么，售價或租價是多少?，F(xiàn)在剛剛接手，不著急。

　　上海攻略與SOHO中國

　　事實上，這次收購對潘石屹而言，絕非又多了一個項目這么簡單?！笆召彇|海廣場，是我們進入上海的第一步，但絕不會是最后一步?！迸耸偬寡?，此前考察上海市場已有四五年的時間，這次收購可以為公司今后大規(guī)模收購此類優(yōu)質(zhì)地段的其他項目做鋪墊。

　　雖然此次收購東海廣場投入了近25億元，但SOHO中國目前的自有現(xiàn)金在100億元以上，加上中行及招行各100億元的授信額度，潘石屹手中仍有約300億元的可用資金。顯然，東海廣場之后，潘石屹仍有足夠的籌碼去尋找和收購類似的項目。

　　盡管潘石屹表示“爛尾項目、已建成項目或者公開市場的土地”都是目標，但實際上，潘石屹一直是房地產(chǎn)界典型的保守主義者，向來精打細算。以北京廣渠路15號地為例，據(jù)媒體報道，SOHO中國對其估值約為33億元，在激烈的拍賣中最終止步于39.4億元，最終價格高出心理底價6億多元，關鍵時刻潘

　　石屹仍選擇了放棄，其拿地的謹慎尺度可見一斑。

　　潘石屹坦承，SOHO中國拿地的原則就是“什么便宜拿什么”。此外，無論選擇項目還是地，都會挑選最繁華的地段，“最繁華地段的標志就是交通要方便，要有地鐵出口，因為我們要面對的是普通白領能夠上班的公司。”

　　有傳言稱繼東海廣場后，SOHO中國將拿下浦東陸家嘴區(qū)域濱江板塊，潘石屹對此并不表態(tài)，卻表示出了對長寧區(qū)虹橋機場板塊的濃厚興趣?！霸诮佑|中，長寧區(qū)區(qū)長對我說以后圍繞虹橋機場這一交通樞紐，長寧將把周圍的蘇州、無錫等地建成半小時經(jīng)濟圈，這讓我很動心?！?/p>

　　潘石屹稱，現(xiàn)在的SOHO中國進行著新的調(diào)整和轉(zhuǎn)型?！耙皇堑赜蛏弦獢U大，把只是北京公司的SOHO中國，變成北京、上海甚至全國的公司；二是未來三年內(nèi)，把持有物業(yè)和銷售物業(yè)的比例調(diào)整到一個合適的比例(現(xiàn)在的SOHO中國項目，除了前門項目是持有，其他均是銷售)；三是隊伍、品牌建設要提起來?！迸耸俨⒉谎谏w其全國擴張的野心。

　　“中國的GDP如果能夠平均以5%到6%的速度增長三五年，那么省會城市和二線城市都會發(fā)展起來，那時候，我們就會進入到二線城市。那時的SOHO中國，也就變成真正的SOHO中國了?！闭f這句話時，潘石屹特意停頓了一下，意味深長。

　　( 據(jù)《南都周刊》《時代周報》