外高橋“地主”價值將被重估 自貿(mào)區(qū)萌生2.0時代

大智慧阿思達(dá)克通訊社9月21日訊，外高橋（600648.SH）作為上海自貿(mào)區(qū)“地主”概念股，或?qū)㈦S著自貿(mào)區(qū)建設(shè)進(jìn)入2.0時代，其預(yù)期估值再次得到提升。

18日上午，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強視察自貿(mào)試驗區(qū)，詳細(xì)了解自貿(mào)試驗區(qū)一年來可復(fù)制可推廣的制度創(chuàng)新進(jìn)展。當(dāng)李克強總理出現(xiàn)在自貿(mào)試驗區(qū)綜合服務(wù)大廳時，與大家進(jìn)行短暫互動，并表示：“自貿(mào)區(qū)有大未來，上海有大未來！祝愿上海自貿(mào)區(qū)繁榮發(fā)達(dá)！”

值得注意的是，此次李克強總理對上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)的力挺超出了市場的預(yù)期。將總理的話落實到資本市場，自貿(mào)區(qū)或?qū)⒂瓉?.0時代，外高橋作為上海自貿(mào)區(qū)“地主”概念股，在此背景下價值或?qū)⒃俦恢毓馈?/p>

事實上，外高橋未來空間的實質(zhì)性落點主要有兩個：20平方公里涉自貿(mào)區(qū)土地資產(chǎn)預(yù)計超300億元的市值增值、龐大出租型物業(yè)未來預(yù)計數(shù)倍空間的租金收入。

在土地方面，今年5月29日，外高橋方面在2013年度股東大會上表示，外高橋已經(jīng)在試點土地轉(zhuǎn)性，具體申報規(guī)劃已經(jīng)在上報市政府的過程中。未來自貿(mào)區(qū)工業(yè)土地轉(zhuǎn)性后，總體建筑面積約在260萬平方米。

公司方面表示，這部分土地主要通過拆除舊廠房，調(diào)整容積率后實現(xiàn)，不過需要補繳地價。而土地轉(zhuǎn)性需要按照具體項目的情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整情況，申報轉(zhuǎn)性規(guī)劃。

物業(yè)方面，公司方面曾向大智慧通訊社表示，公司在自貿(mào)區(qū)內(nèi)還有建筑面積體量約為40萬平方米的在建物業(yè)、210萬平方米的待建物業(yè)。

9月1日，外高橋（600648.SH）官方最新披露信息，為更好的承接上海自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能，擬對外高橋保稅區(qū)內(nèi)的多宗物業(yè)進(jìn)行整體改造，計劃改造、新增合計約48萬平方米商務(wù)辦公物業(yè)。目前，改造工程的首宗物業(yè)發(fā)展大廈已經(jīng)竣工。

外高橋方面表示，隨著自貿(mào)試驗區(qū)的正式掛牌，以銀行業(yè)為代表的金融服務(wù)業(yè)將成為未來自貿(mào)區(qū)內(nèi)主要的客戶群體，園區(qū)內(nèi)商業(yè)辦公用房較緊缺。為滿足自貿(mào)試驗區(qū)新形勢下的物業(yè)需求，公司擬對外高橋保稅區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行改造，提升物業(yè)品質(zhì)與適用性。

海通證券最新研報顯示，外高橋?qū)僮再Q(mào)區(qū)開發(fā)主體唯一上市公司。在李克強總理 “開放倒逼改革”下，外高橋乃至股份公司將成為全球重要戰(zhàn)略核心平臺公司。目前自貿(mào)區(qū)建設(shè)已上升為國家戰(zhàn)略，公司外高橋基本面將進(jìn)入顛覆性反轉(zhuǎn)階段。

未來公司將重點開發(fā)港務(wù)區(qū)、物流區(qū)、森蘭中塊和南塊國際社區(qū)在內(nèi)的自貿(mào)區(qū)一期項目以實現(xiàn)“產(chǎn)城融合”。其中森蘭項目130萬平(目前已啟動78.58萬平)，有望給公司帶來豐厚回報。