地產(chǎn)業(yè)的另類掘金者

　　在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的這10年，專注于地產(chǎn)租售服務(wù)領(lǐng)域的21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)用 “特許經(jīng)營”的策略，力圖成為這場(chǎng)房地產(chǎn)淘金大潮中的長(zhǎng)久優(yōu)勝者。

　　文/張鳳玲

　　19世紀(jì)中期，美國發(fā)現(xiàn)了加利福尼亞金礦，并由此形成風(fēng)行全美的加州淘金熱潮。當(dāng)年僅17歲的亞默爾也被淘金熱所吸引，投入淘金的行列。山谷里氣候干燥，水源奇缺，尋找金礦的人最感痛苦的就是沒有水喝。亞默爾靈機(jī)一動(dòng)轉(zhuǎn)而挖水渠、建濾水池，向淘金客們兜售潔凈的飲用水，從而迅速發(fā)財(cái)，最終成為一代巨富。

　　在暴利、暴富層出不窮的中國房地產(chǎn)業(yè)，同樣存在著這樣的另類掘金者。盡管專項(xiàng)調(diào)控政策一項(xiàng)緊似一項(xiàng)，但備受投資人青睞的21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)悄然于2010年1月28日成功登陸紐交所。面對(duì)《首席財(cái)務(wù)官》雜志的專訪，一再表示“問題可以提得更尖銳些”的21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行副總裁容敬思，全面解讀了這個(gè)國際品牌在異象叢生的中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健崛起的個(gè)中奧秘。

　　驚險(xiǎn)上市

　　“截至2009年8月，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)登陸紐交所，我們已經(jīng)等了整整10年，當(dāng)初張總與盧總?cè)〉?1世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營品牌特許經(jīng)營權(quán)時(shí)，就是希望有一天能夠回到美國并上市的。”容敬思頗為感慨地表示。

　　在與兩位創(chuàng)始人理念達(dá)成一致之后，有著多年投行工作經(jīng)驗(yàn)的容敬思于2009年8月加入21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)，目標(biāo)直指海外上市。

　　“因?yàn)槲覀児疽栏椒康禺a(chǎn)行業(yè)，由于近來國內(nèi)嚴(yán)控房貸，從而市場(chǎng)不是很穩(wěn)定，同時(shí)又趕上迪拜危機(jī)，因此此時(shí)上市的外部環(huán)境并不算好?！比菥此颊J(rèn)為解決之道就是和投資團(tuán)隊(duì)多溝通多交流，“如果站在投資者角度，從長(zhǎng)期來看21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)還是非常有前景的。”

　　而容敬思此前在投行積累的人脈資源為這次上市奠定了良好基礎(chǔ)，“在處理投資者關(guān)系上面，可能更加游刃有余。因?yàn)槔锩婧芏嗤缎械母邔佣际熳R(shí)，所以他們給我們提出了很好的建議和幫助?！辈贿^21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)能夠得到投資者的青睞，“其實(shí)最核心的還是21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)品牌的力量和清晰的模式在美國是深入人心的，好像本土美國人基本上沒有說不熟悉21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)的。”容敬思強(qiáng)調(diào)這是21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)上市便捷的重要因素之一。

　　雖然有著強(qiáng)大的品牌和成熟的商業(yè)模式做支撐，但是21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)上市也并非一帆風(fēng)順。

　　“路演時(shí)間大約兩周左右，從香港到倫敦，從倫敦到紐約…… 一路奔波下來?！倍谌菥此伎磥?，倒時(shí)差的艱苦遠(yuǎn)不如資本市場(chǎng)的波動(dòng)來得令人驚心動(dòng)魄，“離開紐約到波士頓時(shí)，美國股市突然間跌了400到500點(diǎn)，當(dāng)時(shí)投資者的市場(chǎng)信心大大受挫。本來判斷周一、周二會(huì)上升的，但到了周一、周二還在下降。這給我們的工作帶來了不小的困擾?！?/p>

　　21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)原定在紐約時(shí)間今年1月27日實(shí)施IPO，但因其臨時(shí)削減IPO的投資備案而延遲一天，最終于28日登陸紐交所。雖然美國資本市場(chǎng)持續(xù)走軟，但路演中投資者普遍對(duì)中國二手房前景看好，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)最終不得不大幅調(diào)低發(fā)行價(jià)和發(fā)行規(guī)模，最終成功融資8710萬美元，大約相當(dāng)于之前融資規(guī)模的一半。不過21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)的股價(jià)表現(xiàn)在過去的兩個(gè)多月中一直表現(xiàn)得非常堅(jiān)挺。“現(xiàn)在與每股7.05美元的開盤價(jià)基本持平，所以也能看出市場(chǎng)對(duì)21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)信心?！?/p>

　　“21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)在紐交所成功上市，是中國在紐交所上市的第一家經(jīng)紀(jì)企業(yè)。目前樓市發(fā)展的趨勢(shì)是二手房交易越來越活躍，在這個(gè)趨勢(shì)下，國內(nèi)有很多經(jīng)紀(jì)企業(yè)在境內(nèi)或境外上市，這也是行業(yè)發(fā)展成熟的一個(gè)表現(xiàn)。我相信這個(gè)趨勢(shì)對(duì)行業(yè)發(fā)展有大好處，因?yàn)樯鲜幸笃髽I(yè)提高透明度，這點(diǎn)對(duì)規(guī)范行業(yè)有很大促進(jìn)作用。21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)上市后會(huì)更加珍惜自己的品牌，服務(wù)好我們自己的客戶?！?1世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)始人之一、副董事長(zhǎng)盧航高度評(píng)價(jià)了這次上市的意義。

　　避重就輕

　　1999年10月，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)正式獲取長(zhǎng)達(dá)25年的CENTURY品牌經(jīng)營權(quán)。容敬思澄清了外界對(duì)于21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)上市后可能進(jìn)行自營的猜測(cè)。

　　在獲得品牌經(jīng)營權(quán)后，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)利用特許經(jīng)營的模式迅速在國內(nèi)開展了二手房買賣、租賃、新樓盤代理、房屋按揭、抵押貸款、裝修、寫字樓、商業(yè)用房租售、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與咨詢等相關(guān)衍生服務(wù)。

　　第一階段，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)首先確立了華北、華南、華東三個(gè)初期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，并同步制定了戰(zhàn)略進(jìn)入北京、上海、廣州三個(gè)中心城市的戰(zhàn)略布點(diǎn)計(jì)劃，以充分發(fā)揮中心城市的輻射效應(yīng)；

　　第二階段，以2003年武漢、鄭州市場(chǎng)的成功啟動(dòng)為標(biāo)志，率先進(jìn)入了二三線城市，開始了其中部地區(qū)的全面攻勢(shì)。

　　同時(shí)，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)加緊了資本運(yùn)作上的步伐，以期更迅速地?cái)U(kuò)大規(guī)模，提高在中國市場(chǎng)的占有率，保持其在地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中的領(lǐng)先地位。

　　不過從2006年開始，市場(chǎng)一度傳聞高舉高打的21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)開始出現(xiàn)虧損。對(duì)于此次上市，許多人更是質(zhì)疑其成長(zhǎng)性嚴(yán)重不足，無力回報(bào)股東。但容敬思澄清道，“真正的原因在于我們的戰(zhàn)略開始發(fā)生了轉(zhuǎn)變。從2006年我們開始考慮大力推進(jìn)直營店，而在此之前都是以加盟店為主。加盟店雖然利潤高但整體收入很少，如果直營店規(guī)模起來以后，整個(gè)運(yùn)營規(guī)模會(huì)大大提高。所以我們?cè)趹?zhàn)略上進(jìn)行直營與加盟店有系統(tǒng)的進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張?！?/p>

　　2006年，高盛集團(tuán)旗下全資子公司——高盛戰(zhàn)略投資(亞洲)公司向21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)投資2200萬美元，成為公司第二大股東；2007年10月，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)獲得來自美國艾威基金(Avenue Capital)4200萬美元的注資；2008年2月，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)再獲得全球最大的房地產(chǎn)集團(tuán)Realogy的融資，Realogy成為繼高盛、艾威基金后的第三位戰(zhàn)略投資者，并籍此成為其第四大股東。

　　連續(xù)三輪大規(guī)模融資對(duì)于21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)在中國的高速擴(kuò)張更起到了關(guān)鍵作用，“從2007年初，我們開始做直營店，而2009年市場(chǎng)開始回暖，同時(shí)一些房源也開始做起來，所以我們就準(zhǔn)備上市?！比菥此继钩匈Y本推力對(duì)公司的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。在21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入的、正式運(yùn)營的區(qū)域市場(chǎng)，在企業(yè)規(guī)模和成交額方面，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)在90%的區(qū)域處于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三名的領(lǐng)先地位。

　　“而這次上市融資主要目的就是為了擴(kuò)大直營店，不過整體來看，還是以加盟店為主，直營店主要是在北京、上海、深圳這樣的城市，同時(shí)對(duì)于特許加盟這一塊兒，我們還會(huì)一如既往地進(jìn)行管理，通過IT系統(tǒng)與培訓(xùn)來進(jìn)行。當(dāng)然我們這次也會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)牟①?。?/p>

　　志在高遠(yuǎn)

　　由于國內(nèi)中介行業(yè)發(fā)展尚未成熟，21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)建立了一整套完善的運(yùn)營體系來強(qiáng)化對(duì)終端的管理，通過規(guī)范的品牌管理和運(yùn)營支持、系統(tǒng)的培訓(xùn)服務(wù)和IT平臺(tái)、強(qiáng)大的資源整合和衍生業(yè)務(wù)發(fā)展，吸收加盟店，培養(yǎng)經(jīng)紀(jì)人，推動(dòng)和支持加盟店業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展。而其中最成功的運(yùn)作手法就是與當(dāng)?shù)靥卦S授權(quán)商，一般為當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ拈_發(fā)商或上市公司等進(jìn)行聯(lián)合，比如濟(jì)南三聯(lián)集團(tuán)，上海新錦江集團(tuán)、廣州珠江地產(chǎn)、山東魯銀集團(tuán)、天津永泰集團(tuán)等等。

　　不過，隨著房地產(chǎn)掘金熱潮的泛化，“賣水”的生意也日益成為一片“紅?！薄Ｄ敲床粍?dòng)產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)的“藍(lán)?！痹谀睦锬兀?/p>

　　“現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)人都是由經(jīng)理管理。”容敬思認(rèn)為，經(jīng)理的穩(wěn)定性能夠彌補(bǔ)“輕資產(chǎn)”公司的不足。

　　新浪《樂居》副主編相國良在接受《首席財(cái)務(wù)官》采訪時(shí)卻認(rèn)為：“未來一定是存量房市場(chǎng)的天下，在中國的城市化發(fā)展到一定程度的時(shí)候，存量房將扮演市場(chǎng)主體的角色?！彼o出的理由是從日本東京和其他發(fā)達(dá)國家的城市不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以看到這個(gè)規(guī)律?！八蕴崆安季侄址渴袌?chǎng)，是個(gè)大戰(zhàn)略?！毕鄧颊J(rèn)為進(jìn)行資本運(yùn)作是二手房市場(chǎng)的第二個(gè)階段，10年前的二手房市場(chǎng)已經(jīng)渡過了市場(chǎng)培育期，“從數(shù)據(jù)上來看，去年的二手房成交量，北京是24萬多套，新房沒有二手房成交量大。”

　　不過相國良總結(jié)出另外一個(gè)規(guī)律：“我了解21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)，他們一定是要做線上的，也就是立體的網(wǎng)絡(luò)化?！?/p>

　　盡管成功上市，但對(duì)于21世紀(jì)的戰(zhàn)略方向，業(yè)內(nèi)仍然存在著諸多質(zhì)疑和猜測(cè)。但對(duì)21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)團(tuán)隊(duì)而言，最現(xiàn)實(shí)的考量是如何在一個(gè)注定將持續(xù)數(shù)十年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展高峰期中穩(wěn)健地掌握住自己的命運(yùn)。

　　曾在摩根斯士丹利工作多年的容敬思并不否認(rèn)這其中面對(duì)的挑戰(zhàn)，但他認(rèn)為持續(xù)的心態(tài)調(diào)整更為重要：“對(duì)我而言，從投行轉(zhuǎn)到企業(yè)，與公司轉(zhuǎn)成上市公司，所帶來的最大的改變都是一致的，那就是責(zé)任心更大了。”

　　毫無疑問，對(duì)于本土企業(yè)而言，管理層的高度責(zé)任心將驅(qū)使一家有夢(mèng)想的公司走得更遠(yuǎn)。