金巖石:中國樓市還會(huì)漲得很離譜

2009-12-08 18:34:04      挖貝網(wǎng)

  金巖石

  房產(chǎn)價(jià)格總有一天會(huì)回歸其主要作為消費(fèi)品的本性。從這個(gè)意義上說,我們可以把今日美國的樓市現(xiàn)狀視為將來中國樓市泡沫破滅后的遠(yuǎn)景。

  中國城市的樓價(jià)比美國貴,這已經(jīng)不是新聞了。但從趨勢上看,中國的樓市還會(huì)漲,而且會(huì)漲得很離譜,因?yàn)槲飿O必反,股市和樓市的資產(chǎn)泡沫不達(dá)到極限是不會(huì)破滅的,這是每個(gè)國家都經(jīng)歷過的非理性繁榮。

  美國的住宅是消費(fèi)品,在美國的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)統(tǒng)計(jì)中,住宅占比高達(dá)42%。金融危機(jī)對美國樓市的打擊非常之大,據(jù)統(tǒng)計(jì),全美用銀行按揭貸款買房子的有1200多萬戶家庭,現(xiàn)在超過20%即250萬戶左右喪失了抵押品贖回權(quán),成為銀行的“法拍屋”和“短售屋”,這還不包括尚未被銀行收走的“泡湯屋”,即房價(jià)低于貸款額的住宅?! ?/p>

  美國的住宅絕大部分是自住的,價(jià)格主要取決于租金回報(bào)率和家庭收入。按照租金回報(bào)率計(jì)算,洛杉磯郊區(qū)30萬-35萬美元的獨(dú)棟住宅現(xiàn)在月租金在2000-2500美元區(qū)間,即10-12年的租金投資回報(bào)率。中國樓市就不同了,70個(gè)城市的平均租金投資回報(bào)率約為30年,上海、杭州地區(qū)更高達(dá)40年以上,所以有專家判斷中國樓市暴跌在即,樓市泡沫已經(jīng)是吹彈可破了。   

  的確,無論是從租金的投資回報(bào)率還是居民的收入房貸比看,我們都看不到中國城市房價(jià)的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看,決定房價(jià)的既不是本土的工資收入,也不是當(dāng)?shù)氐淖饨鹚?,而是外來人口和投資資金的凈流入。在中國的多數(shù)城市中,住宅的購買者近80%為外來人口,首付資金的來源近80%不是工薪收入。

  今年8月8日上海浦東星河灣開盤,當(dāng)日銷售超過40億,264棟千萬級高檔公寓在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)一搶而空,刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷售紀(jì)錄。易居中國的房地產(chǎn)研究院對當(dāng)日購房者所做的定量分析表明:82%的購房者是年齡在45歲以下的人,77%的購房者不是上海本地人。購房者的年齡結(jié)構(gòu)很能說明問題,35歲以下的占24%,36-40歲和41-45歲的各占28%,可想而知,這個(gè)年齡結(jié)構(gòu)又不在上海工作的群體,主要是“富二代”、投資者或企業(yè)家!所以中國城市的房價(jià)不是由本地的工薪收入和租金回報(bào)率決定的,而是由外來人口和外部資金的流入決定的,投資性購房的占比估計(jì)在80%以上。

  美國的房地產(chǎn)是消費(fèi)需求主導(dǎo)的,中國現(xiàn)階段的城市房地產(chǎn)是投資需求主導(dǎo)的,所以在中國的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)中不含住宅。作為投資品主導(dǎo)的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報(bào)率的高低來判斷房價(jià)走勢,而要把房地產(chǎn)放在投資市場上分析其價(jià)格走勢,否則就無法理解中國城市房地產(chǎn)的特殊定價(jià)機(jī)制。

  房地產(chǎn)天然不是投資品,投資人卻天然喜歡房地產(chǎn),但是房產(chǎn)價(jià)格總有一天會(huì)返璞歸真,回歸其主要作為消費(fèi)品的本性。從這個(gè)意義上說,我們可以把今日美國的樓市現(xiàn)狀視為將來中國樓市泡沫破滅后的遠(yuǎn)景。

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