中誠(chéng)咨詢(xún)IPO問(wèn)詢(xún)分析：要求說(shuō)明是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)客戶(hù)占比情況

IPO問(wèn)詢(xún)分析，每周四見(jiàn)！

今天分析擬北交所上市公司為中誠(chéng)咨詢(xún)（839962）。該公司致力于為客戶(hù)提供工程造價(jià)、招標(biāo)代理、工程監(jiān)理及管理等服務(wù)，其中工程造價(jià)業(yè)務(wù)為公司主要收入來(lái)源。

業(yè)績(jī)方面，2021年至2023年，中誠(chéng)咨詢(xún)營(yíng)收分別為1.81億元、2.55億元、3.68億元；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)分別為3617.30萬(wàn)元、5061.69萬(wàn)元、8105.85萬(wàn)元。

在第一輪問(wèn)詢(xún)中，北交所共問(wèn)詢(xún)了15大類(lèi)問(wèn)題，第二輪問(wèn)詢(xún)中，北交所共問(wèn)詢(xún)了6大類(lèi)問(wèn)題。其中，公司是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)客戶(hù)銷(xiāo)售占比、應(yīng)收賬款占比情況、向?qū)嵖厝似煜缕髽I(yè)租賃辦公場(chǎng)所的物業(yè)費(fèi)高于其他租戶(hù)等幾個(gè)問(wèn)題被北交所重點(diǎn)問(wèn)詢(xún)。

是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

由于中誠(chéng)咨詢(xún)參股公司擁有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，所以在第二輪問(wèn)詢(xún)中，北交所要求中誠(chéng)咨詢(xún)說(shuō)明公司是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

這一問(wèn)詢(xún)的背景是，2023 年 2 月，中誠(chéng)咨詢(xún)與其他5家公司共同設(shè)立蘇州元?jiǎng)?chuàng)筑脈二期股權(quán)投資合伙企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)元?jiǎng)?chuàng)筑脈）。其中，中誠(chéng)咨詢(xún)作為有限合伙人，認(rèn)繳出資3960萬(wàn)元， 出資比例 22%（出資比例排名第二，第一為29%）。

元?jiǎng)?chuàng)筑脈設(shè)立后主要投資于蘇州元脈科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙），持有 99.99%的股權(quán)。蘇州元脈科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙）已于 2022 年 10 月 31 日競(jìng)得蘇國(guó)土 2022-WG-2 號(hào)地塊（姑蘇智谷數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園）并進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)，宗地用途為 M0 產(chǎn)業(yè)研發(fā)用地、 M1 一類(lèi)工業(yè)用地（高標(biāo)準(zhǔn)），擬建設(shè)集研發(fā)辦公大樓、生產(chǎn)廠房等于一體的多功能產(chǎn)業(yè)園。

在第一輪問(wèn)詢(xún)中，北交所要求中誠(chéng)咨詢(xún)說(shuō)明參股元?jiǎng)?chuàng)筑脈的原因。對(duì)此，中誠(chéng)咨詢(xún)表示，一方面為財(cái)務(wù)性投資行為，另一方面有利于促進(jìn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展。

在第二輪問(wèn)詢(xún)中，北交所針對(duì)中誠(chéng)咨詢(xún)參股元?jiǎng)?chuàng)筑脈展開(kāi)了補(bǔ)充問(wèn)詢(xún)。一是，說(shuō)明公司是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是否符合相關(guān)政策對(duì)行業(yè)的要求；二是說(shuō)明來(lái)自元?jiǎng)?chuàng)筑脈相關(guān)業(yè)主方等關(guān)聯(lián)交易的收入占比及毛利率，詳細(xì)說(shuō)明相關(guān)交易價(jià)格的公允性。

房地產(chǎn)客戶(hù)銷(xiāo)售占比、應(yīng)收賬款占比情況

北交所接下來(lái)問(wèn)的問(wèn)題，依舊和房地產(chǎn)有關(guān)。即說(shuō)明房地產(chǎn)客戶(hù)銷(xiāo)售占比、應(yīng)收賬款占比情況。

首先北交所要求中誠(chéng)咨詢(xún)說(shuō)明報(bào)告期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)客戶(hù)的銷(xiāo)售收入及占比情況、應(yīng)收賬款余額及占比情況。以2023年為例，當(dāng)期中誠(chéng)咨詢(xún)來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)客戶(hù)的營(yíng)業(yè)收入7183.95，占營(yíng)收的19.50%；期末應(yīng)收賬款余額為5115.08萬(wàn)元，占應(yīng)收賬款總額的24.80%。

此后，北交所要求中誠(chéng)咨詢(xún)列示房地產(chǎn)客戶(hù)應(yīng)收賬款具體情況，包括但不限于客戶(hù)名稱(chēng)、應(yīng)收賬款余額、賬齡、壞賬準(zhǔn)備計(jì)提情況，是否存在無(wú)法收回情形，壞賬準(zhǔn)備計(jì)提是否充分等。

對(duì)于該問(wèn)題，除了一一列示客戶(hù)情況，中誠(chéng)咨詢(xún)主要是從公司房地產(chǎn)客戶(hù)大部分為國(guó)企客戶(hù)，房地產(chǎn)客戶(hù)應(yīng)收賬款大部分賬齡在1年內(nèi)兩個(gè)角度進(jìn)行回復(fù)。依舊以2023年為例，中誠(chéng)咨詢(xún)來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的5115.08萬(wàn)應(yīng)收賬款中，來(lái)源于國(guó)企客戶(hù)的有3146.91萬(wàn)元，民企客戶(hù)有1968.17萬(wàn)元。此后再按照賬齡進(jìn)行細(xì)分，來(lái)自國(guó)企客戶(hù)的3146.91萬(wàn)元應(yīng)收賬款中，有2357.25萬(wàn)賬齡在1年以?xún)?nèi)，來(lái)自民企客戶(hù)1968.17萬(wàn)元應(yīng)收賬款中有979.89萬(wàn)元賬齡在1年以?xún)?nèi)。另外，中誠(chéng)咨詢(xún)還對(duì)出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)或發(fā)生債務(wù)違約情況的房地產(chǎn)客戶(hù)單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，計(jì)提了300.11萬(wàn)元。

在中誠(chéng)咨詢(xún)?cè)敿?xì)說(shuō)明房地產(chǎn)客戶(hù)銷(xiāo)售占比、應(yīng)收賬款占比情況后，在第二輪問(wèn)詢(xún)中，北交所沒(méi)有再次問(wèn)詢(xún)相關(guān)問(wèn)題。

向?qū)嵖厝俗赓U辦公場(chǎng)所 物業(yè)費(fèi)卻高于其他租戶(hù)

向?qū)嵖厝似煜碌钠渌髽I(yè)租賃辦公場(chǎng)所，但物業(yè)費(fèi)卻高于其他租戶(hù)。針對(duì)該問(wèn)題，北交所在第一輪和第二輪問(wèn)詢(xún)中，從不同的角度展開(kāi)了問(wèn)詢(xún)。

為滿足公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需，中誠(chéng)咨詢(xún)向誠(chéng)來(lái)智采購(gòu)了房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理、停車(chē)、食堂、維修等服務(wù)。其中在物業(yè)費(fèi)方面，誠(chéng)來(lái)智對(duì)中誠(chéng)咨詢(xún)收取的物業(yè)費(fèi)按20元/平米/月，對(duì)其他租戶(hù)收取的物業(yè)費(fèi)為 10-15 元/平米/月。

根據(jù)公告，誠(chéng)來(lái)智是中誠(chéng)咨詢(xún)控股股東、實(shí)際控制人許學(xué)雷控制的其他企業(yè)，許學(xué)雷占股比例為90%。誠(chéng)來(lái)智主營(yíng)業(yè)務(wù)之一為非居住房地產(chǎn)租賃，其擁有位于蘇州高新區(qū)科技城瀟湘路99號(hào)誠(chéng)來(lái)智研發(fā)大樓的自有房產(chǎn)，該房產(chǎn)為自建。

在第一輪問(wèn)詢(xún)中，北交所要求中誠(chéng)咨詢(xún)說(shuō)明誠(chéng)來(lái)智向公司提供租賃以外其他服務(wù)價(jià)格的公允性。

對(duì)此，中誠(chéng)咨詢(xún)表示，物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異主要有2方面的原因。一是，雖然物業(yè)費(fèi)高于其他租戶(hù)，但公司的租金和物業(yè)費(fèi)合計(jì)為 60-63 元/平米/月，與其他租戶(hù)（租金與物業(yè)費(fèi)之和）相差不大。二是，誠(chéng)來(lái)智為中誠(chéng)咨詢(xún)提供的物業(yè)服務(wù)中，除了和其他租戶(hù)一致的服務(wù)內(nèi)容外，還包括安防人員 24 小時(shí)巡邏值守、專(zhuān)業(yè)健身房及專(zhuān)業(yè)健身教練指導(dǎo)、會(huì)務(wù)招待等增值服務(wù)。

第二輪問(wèn)詢(xún)中，北交所圍繞上述問(wèn)題，換了一個(gè)問(wèn)法，要求中誠(chéng)咨詢(xún)說(shuō)明誠(chéng)來(lái)智向公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格與其他租戶(hù)差異的原因及合理性，相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的公允性。