“西北國企第一單”：募資6.5億！70年“老資產(chǎn)”也能發(fā)CMBS？

4月28日，西部證券-陜城投集團(tuán)人民大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（下稱“人民大廈CMBS”）成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模6.5億元。這是西北首單國企物業(yè)CMBS項(xiàng)目，其對于全省盤活房地產(chǎn)存量而言極具創(chuàng)新示范效應(yīng)。

就在今年2月，陜西省印發(fā)《陜西省高質(zhì)量項(xiàng)目推進(jìn)年行動(dòng)方案》，提出盤活存量資產(chǎn)200億元以上，陜投集團(tuán)已通過實(shí)際行動(dòng)快速作出響應(yīng)。

西北國企首單：募資6.5億元

人民大廈CMBS基礎(chǔ)信息是，原始權(quán)益人為陜投集團(tuán)，計(jì)劃管理人為西部證券，資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)為陜城投集團(tuán)和西安人民大廈公司。驚訝之處在于，其標(biāo)的資產(chǎn)正是西安百姓熟知的地標(biāo)性建筑西安人民大廈。

要知道，1953年11月建成的西安人民大廈，距今已經(jīng)70年了，且在2014年被列為陜西省第六批省級文物保護(hù)單位。

當(dāng)然，并非把人民大廈整個(gè)建筑群都拿來作為標(biāo)的資產(chǎn)?！拔覀儚?022年6月份開始對資產(chǎn)進(jìn)行梳理，把不可抵押的文物部分排除之后，將符合產(chǎn)品邏輯和監(jiān)管政策要求的底層資產(chǎn)入池”，西部證券債務(wù)融資部項(xiàng)目組人員介紹。

進(jìn)一步來看，標(biāo)的資產(chǎn)具體為人民大廈A（索菲特酒店）、B樓及餐飲會(huì)議中心與兩個(gè)配套設(shè)施（供熱的能源樓和職工宿舍），前三個(gè)分別對應(yīng)下圖中5、7和N。

（圖：人民大廈）

CMBS的底層資產(chǎn)是房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流。經(jīng)了解之后，我們認(rèn)為，人民大廈CMBS標(biāo)的資產(chǎn)各項(xiàng)表現(xiàn)真的很優(yōu)質(zhì)。

以酒店資產(chǎn)為例，A樓索菲特酒店擁有178間客房及套房，從2016年大修之后到2019年疫情之前，入住率為70.09%，比對西安五星級酒店，這一數(shù)字是很能打的。再者，西安索菲特人民大廈由全球著名酒店集團(tuán)法國雅高運(yùn)營，亦是其在中國的旗艦店，品牌效應(yīng)顯著?！霸谖靼惨咔殪o默之后僅一個(gè)月，入住率就迅速反彈到歷史均值水平，疫情三年也是實(shí)現(xiàn)盈利的”。

由于發(fā)行方式是私募，標(biāo)的資產(chǎn)具體財(cái)務(wù)表現(xiàn)不便公開披露?！暗w來看，最差年份的收入也是保持在6000萬元以上的水平”，西部證券債務(wù)融資部項(xiàng)目組人員說道。

人民大廈CMBS優(yōu)先級證券僅一檔，規(guī)模為6.48億元，票面利率為3.8%，占總發(fā)行規(guī)模的比例為99.69%。募集資金6.5億元占物業(yè)估值（10.05億）的比例為64.68%，產(chǎn)品期限共12年，募集資金主要用于償還負(fù)債和補(bǔ)充營運(yùn)資金。

行業(yè)第18：儲(chǔ)備商業(yè)物業(yè)超20個(gè)

人民大廈CMBS的計(jì)劃管理人是西部證券。從市場上看來，“首單”“首個(gè)”等開創(chuàng)性創(chuàng)新產(chǎn)品背后，過程中往往蘊(yùn)藏著不同程度的困難與挑戰(zhàn)。

事實(shí)果真如此，人民大廈CMBS申報(bào)過程中，西部證券快速響應(yīng)，在短時(shí)間內(nèi)形成了四版匯報(bào)材料，最終拿到無異議函。

首次是遇監(jiān)管政策調(diào)整，人民大廈CMBS亦是首批受到新監(jiān)管政策影響的CMBS項(xiàng)目，彼時(shí)，西部證券在疫情尚未完全結(jié)束之際，克服困難出具了第一版現(xiàn)金流預(yù)測數(shù)據(jù)及匯報(bào)材料；接下來隨著標(biāo)的資產(chǎn)年度數(shù)據(jù)披露，以及對其發(fā)展思路的充分理解，結(jié)合資產(chǎn)證券化最新指引出臺(tái)相繼出具二三版匯報(bào)材料，最后一次建立在密切關(guān)注春節(jié)西安旅游市場最新動(dòng)向之上，并第一時(shí)間迅速形成第四次匯報(bào)材料。

這期間，西部證券對新政精準(zhǔn)吃透，快速高效響應(yīng)以及處理復(fù)雜狀況的專業(yè)化能力展露無遺。當(dāng)然也離不開陜城投集團(tuán)的精心配合。

“積極響應(yīng)陜投集團(tuán)“三化”經(jīng)營路徑，通過資產(chǎn)證券化手段，減輕了酒店經(jīng)營壓力，對公司自身業(yè)務(wù)發(fā)展也是一個(gè)較大幫助?！标兂峭都瘓F(tuán)相關(guān)工作人員說道。

（圖：陜西信息大廈）

“目前僅陜西地區(qū)儲(chǔ)備的商業(yè)物業(yè)超20個(gè)，工業(yè)地產(chǎn)超10個(gè)，其中正在推進(jìn)的就包括陜西信息大廈等項(xiàng)目。”西部證券工作人員介紹。

經(jīng)查詢看到，陜西信息大廈亦是古城西安的地標(biāo)性建筑之一，曾是西北第一高樓，是西安第一個(gè)集國際五星級酒店、5A級寫字樓及商業(yè)配套為一體的綜合性高端商務(wù)大廈?？梢孕岬健拔鞅笔讍巍钡膭?chuàng)新示范效應(yīng)已經(jīng)開始顯露。

實(shí)際上，作為“大投行”構(gòu)成部門之一，西部證券債務(wù)融資總部及資管分公司長期深耕資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，其專業(yè)能力、創(chuàng)新能力和溝通協(xié)調(diào)能力已在市場激烈競爭中得到認(rèn)證，除了這次“西北首單”之外，還參與設(shè)立了多單市場首單項(xiàng)目。譬如上海首單長租公寓CMBS產(chǎn)品“西部證券-上海城投控股-寬庭住房租賃資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。

這一優(yōu)秀表現(xiàn)通過排名獲得確認(rèn)。2022年西部證券作為管理人位列ABS發(fā)行規(guī)模排名券商全行業(yè)第18位、發(fā)行管理支數(shù)排名券商全行業(yè)第19位。2022年半年報(bào)披露，西部證券債券主承銷收入及主承銷金額同比大幅上升。

（圖：西部證券擔(dān)任計(jì)劃管理人的ABS項(xiàng)目（節(jié)選），來源于wind）

就在年初，西部證券黨委書記、董事長徐朝暉表示，“作為資本市場的中堅(jiān)力量，證券公司通過投行與私募股權(quán)業(yè)務(wù)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是高科技企業(yè)直接融資提供金融服務(wù)，是發(fā)揮自身專業(yè)優(yōu)勢，賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)的第一要義。在我們看來，以“西北國企第一單”CMBS項(xiàng)目盤活存量為典型代表，西部證券正持續(xù)加碼賦能本土實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

值得補(bǔ)充的是，2022年西部證券資管分公司曾先后將“前沿獎(jiǎng)2022年度最佳CMBS/CMBN”獎(jiǎng)項(xiàng)、“ABS優(yōu)秀管理人”獎(jiǎng)、“金萃獎(jiǎng)-年度卓越CMBS產(chǎn)品”和“2022中國證券業(yè)君鼎獎(jiǎng)創(chuàng)新資管計(jì)劃”等獎(jiǎng)項(xiàng)榮譽(yù)收入囊中。

陜投集團(tuán)：傾力高質(zhì)量發(fā)展

作為陜投集團(tuán)子公司，陜城投表示，人民大廈CMBS是陜投集團(tuán)踐行國企擔(dān)當(dāng)、盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)落實(shí)金融與實(shí)業(yè)“兩輪驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略和落實(shí)“資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化、資本證券化”的“三化”經(jīng)營路徑重要舉措。未來在陜投集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下，陜城投集團(tuán)將有更多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)走向資本市場，對陜投集團(tuán)、陜西省乃至西北地區(qū)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活、創(chuàng)新發(fā)展道路都具有重要的意義。

就在年初，《陜西省高質(zhì)量項(xiàng)目推進(jìn)年行動(dòng)方案》（下稱方案）印發(fā)，其中提到爭取全年首發(fā)募集資金100億元以上和盤活存量資產(chǎn)200億元以上等。媒體曾刊文《陜西“高質(zhì)量”指標(biāo)曝光：100億IPO！200億REITs！民企投資8%！》記錄。

公開資料顯示，陜投集團(tuán)在陜西“三個(gè)年”活動(dòng)背景下，正在傾力全省高質(zhì)量發(fā)展。以“兩輪驅(qū)動(dòng)”之一的金融端為例。

1：陜能首發(fā)募資72億：作為陜投集團(tuán)子公司，陜西能源（001286）趕上全面注冊制改革，4月10剛正式登陸資本市場，募資額達(dá)72億元，超募12億元，也是首批10只主板注冊制新股募資規(guī)模最大的。僅這一項(xiàng)即完成方案目標(biāo)超70%。

2：人民大廈CMBS募資6.5億：人民大廈CMBS標(biāo)的資產(chǎn)均屬陜投集團(tuán)，這次雖募資6.5億元，但作為西北首單國企物業(yè)CMBS項(xiàng)目，其對全省后續(xù)儲(chǔ)備項(xiàng)目創(chuàng)新示范帶動(dòng)效應(yīng)，有望助推200億元目標(biāo)加快實(shí)現(xiàn)。

除此之外，陜投集團(tuán)在金融端助推“秦創(chuàng)原”和地市高質(zhì)量發(fā)展方面動(dòng)作不斷。

1：秦創(chuàng)原端投早投?。鹤庸娟兺顿Y本和西咸出資主體發(fā)起設(shè)立的“秦創(chuàng)原科創(chuàng)母基金”，是一支融“子基金+直投”于一體的市場化母基金，首期基金已布局中科創(chuàng)星、深創(chuàng)投、達(dá)晨財(cái)智等主力基金及專業(yè)基金，通過投資及子公司落地已支持秦創(chuàng)原總窗口項(xiàng)目12個(gè)，合計(jì)金額3.25億元。

投資項(xiàng)目“高質(zhì)量”特征顯著，如星環(huán)聚能和質(zhì)子汽車等，前者2021年10月成立，秦創(chuàng)原科創(chuàng)母基金通過旗下“秦創(chuàng)原硬科技基金”在2023年1月就注資進(jìn)場，并帶動(dòng)近20家省內(nèi)外機(jī)構(gòu)紛紛加注這個(gè)“天使級”項(xiàng)目。后者拿到秦創(chuàng)原科創(chuàng)母基金出資（2022年10月）時(shí)，公司才剛剛成立了6個(gè)月，后獲得“國家隊(duì)”混改基金加注。

2：地市端出資“榆煤基金”：子公司陜投資本出資榆煤基金，持股比例20%。后者位于榆林，主要管理國內(nèi)規(guī)模領(lǐng)先的精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)基金，助推產(chǎn)業(yè)升級。其“Pre-招商”模式下的投資招引項(xiàng)目，亦顯露出高質(zhì)量特征。具體表現(xiàn)在《LP擴(kuò)容！首破60億！榆煤基金能否“熨平周期”？》有所整理。

當(dāng)然，還有保積極發(fā)揮資管功能暢通企業(yè)融資渠道的西部信托等，均指向了陜投集團(tuán)金融端助推本土實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

期待以西北首單國企物業(yè)CMBS項(xiàng)目為起點(diǎn)，在創(chuàng)新示范效應(yīng)帶動(dòng)下，擁有巨大市場潛力的陜西的盤活存量工作在“三個(gè)年”背景下加速前行。